Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, più comunemente noto come “compromesso” o “compromesso immobiliare” è un contratto con cui entrambe le parti, venditore e acquirente, si impegnano rispettivamente a vendere e a comprare un determinato immobile.

Solitamente si stipula il preliminare quando non è possibile trasferire subito la proprietà del bene perché magari chi compra deve accendere un mutuo o chi vende è in attesa di trasferirsi in altra abitazione.

Si tratta di un vero e proprio contratto, perciò, con la sua sottoscrizione, venditore e acquirente assumono un vero e proprio obbligo giuridico di stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita con il quale si ottiene il trasferimento della proprietà (o altro diritto reale) dell’immobile.

Se ben predisposto ed anche trascritto, il preliminare rappresenta anche una garanzia ed una ulteriore forma di tutela per tutte le parti coinvolte. Vediamo perché.

Preliminare e proposta di acquisto: differenze

Il contratto preliminare non va assolutamente confuso con la proposta di acquisto che rappresenta soltanto la manifestazione di volontà dell’acquirente di voler acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo. La proposta di acquisto, essendo unilaterale, impegna solo la parte che la sottoscrive, a differenza del preliminare che invece impegna entrambe le parti

Contratto preliminare: i requisiti

Il contratto preliminare deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta e deve indicare gli elementi principali della vendita quali: l’indirizzo dell’immobile da acquistare, tutti i dati catastali per identificarlo con esattezza, la planimetria catastale, la descrizione precisa, il prezzo e la data del contratto definitivo. Per una più ampia tutela è preferibile che il preliminare contenga ogni elemento e ogni dettaglio, inclusi gli obblighi che ambo le parti devono adempiere prima della consegna dell’immobile. Insomma, un contratto preliminare ben fatto, dovrà contenere tutte le clausole del contratto definitivo di vendita.

Contratto preliminare: perché farlo dal notaio

Stipulare un contratto preliminare dal notaio offre una serie di vantaggi. A titolo esemplificativo, non esaurendone la casistica, ecco i principali:

  • Innanzitutto, il Notaio accerta che il promittente venditore sia il vero proprietario dell’immobile
  • controlla l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, servitù o altro gravame pregiudizievole
  • verifica la regolarità edilizia della casa (es. agibilità, condoni etc.)
  • controlla la sussistenza di una eventuale prelazione
  • verifica la sussistenza dell’attestato di prestazione energetica
  • verifica la capacità giuridica e la capacità di agire delle parti (indispensabile nel caso di minori, interdetti, stranieri, enti);
  • verifica il regime patrimoniale delle parti

Insomma, il contratto preliminare di compravendita stipulato dal notaio

  • Garantisce la certezza di acquisire la proprietà dell’immobile
  • Conferisce la sicurezza di non perdere la somma versata a titolo di acconto o caparra
  • Protegge da qualsiasi rischio

Inoltre, è bene sapere che per la vendita di immobili in costruzione sono previste regole particolari per la redazione del contratto preliminare.

Preliminare di compravendita: è davvero utile trascriverlo? Ecco i vantaggi della trascrizione

Il preliminare stipulato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle Entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari. Adesso veniamo al punto. Preliminare di compravendita: è davvero utile trascriverlo?

Grazie alla trascrizione, il contratto non è più un semplice accordo tra venditore e acquirente, ma diventa opponibile “erga omnes”: viene, cioè, reso valido nei confronti di chiunque.

Questo significa che il promittente venditore non può né vendere l’immobile ad altri, né concedere ipoteca, né costituire servitù o altri gravami, opponibili al promittente acquirente.

In pratica, la trascrizione è una vera e propria garanzia su quell’immobile che si intende acquistare.

Una volta effettuata la trascrizione, qualsiasi iscrizione o trascrizione successiva non ha nessun effetto nei confronti del promittente acquirente.

Se il preliminare viene regolarmente trascritto, in caso di mancato adempimento e di vendita forzata del bene, l’acquirente gode di un privilegio speciale, perciò, ha diritto ad essere preferito ad altri creditori e, quindi, ha il diritto ad essere pagato prima degli altri.

Anche in caso di fallimento del venditore la legge offre una specifica tutela all’acquirente.

In cosa consiste la trascrizione 

La trascrizione consiste nell’iscrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione viene effettuata dal notaio che ha redatto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.

Per tutte le ragioni sopra elencate, è meglio procedere al più presto perché gli effetti della trascrizione si producono dal momento in cui viene effettuata e non dal giorno della stipula del contratto.

La formalità relativa al contratto preliminare mantiene validità per 3 anni dalla data della sua trascrizione.

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Dr. Paola Macrì

Notaio