Immobili donati e manovra 2024: analizziamo insieme lo scenario

Le tanto attese modifiche alla normativa relativa alla compravendita di immobili donati, che inizialmente avevano trovato posto in Manovra 2024, sono state stralciate.

La novità interessante riguardava le norme che regolamentano la vendita di immobili precedentemente oggetto di donazione. La bozza della Legge di Bilancio, infatti, prevedeva che gli eredi legittimari potessero chiedere la restituzione del bene donato solo al donatario (ossia a chi ha beneficiato della donazione) e non anche al terzo avente causa del donatario.

Una novità che è stata tuttavia stralciata in sede di discussione parlamentare.

Immobili donati: la normativa attuale

Prima di analizzare insieme le novità legislative, che ci si auspica vengano prima o poi emanate, è necessario fare un passo indietro ed esaminare le norme attualmente vigenti.

Fino a quando le novità 2024 non verranno approvate con apposita legge, la normativa continuerà a tutelare gli  eredi legittimari  figli e coniugi del de cuius o, in loro mancanza, eventualmente i genitori viventi) ed è per questa ragione che, generalmente, la vendita di immobili donati risulta particolarmente difficile.

Allo stato attuale delle cose, il nostro ordinamento prevede che gli eredi legittimari di un soggetto che abbia donato un bene, soprattutto nel caso in cui si tratti di immobili, possano pretenderne la restituzione nel caso in cui la donazione dell’immobile vada a ledere le quote degli eredi legittimari, anche in considerazione del fatto che gli eredi legittimari, durante la vita del donante, non possano rinunciare all’azione di riduzione, concretizzandosi tale rinuncia in un patto successiorio, nullo per l’ordinamento italiano.

In poche parole, in base alla normativa vigente, la restituzione degli immobili donati può essere richiesta non solo a chi ha ricevuto la casa in donazione ma anche ad eventuali nuovi proprietari che l’hanno acquistata.

Di fatto, un soggetto che ha regolarmente comprato una casa che il venditore ha ottenuto mediante donazione, potrebbe essere tenuto a restituirla agli eredi o ad integrare di “propria tasca” la legittima resa con denaro personale per proteggere l’immobile acquistato.

È chiaro che per far valore il proprio diritto il legittimario leso deve esperire vittoriosamente l’azione di riduzione entro 10 anni dalla morte del donante.

Per quanto sopra detto è evidente che allo stato attuale la figura dell’erede legittimario è molto tutelata e le compravendite degli immobili donati risultano difficili anche in considerazione che  l’istruttoria di un eventuale mutuo collegato spesso si risolve negativamente per via dei rischi sopra esposti.

Manovra 2024, salta la nuova norma per gli immobili donati

La norma così come appena analizzata, secondo la prima bozza della Manovra 2024, avrebbe dovuto subire modifiche a partire dal prossimo anno.

Questo per consentire maggiori sicurezze in caso di acquisto di immobili donati a titolo oneroso.

L’Art. 13 della bozza prevedeva infatti una modifica agli articoli 561, 562 e 563 del Codice Civile. La ratio di questa nuova disposizione è di concedere a chi riceve un immobile in donazione di venderlo in sicurezza.

Facciamo un esempio pratico.

  • A dona un bene a B e poi muore. i suoi eredi legittimari promuovono azione di riduzione per integrare la massa ereditaria del bene donato ma B ha ceduto l’immobile a titolo oneroso a C.
  • La vendita è perfetta e C non può essere chiamato a restituire il bene.  Gli eredi legittimari potranno agire soltanto nei confronti di B per recuperare (in denaro) la quota parte ridotta.

La modifica, se approvata, avrebbe avuto l’obiettivo di facilitare la circolazione degli immobili donati, riducendo il rischio per i terzi acquirenti.

Tuttavia, la Commissione Bilancio ha richiesto al Presidente del Senato di eliminare il relativo articolo in Manovra, in attesa di un apposito disegno di legge.

Di conseguenza, la normativa attuale sarà valida anche dopo il 31 dicembre 2023 e, comunque,  fino a quando il legislativo non interverrà con una norma ad hoc.

In caso di dubbi o per necessità legate alle norme appena analizzate, è possibile richiedere una consulenza dedicata.

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Dr. Paola Macrì

Notaio